央企发声，地产或在下半年触底
这是我们最新推出的栏目《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。这周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。 多地再出大招支持房地产 广州拟优化预售政策，助房企资金回笼近日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于印发青岛市2024年促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，旨在促进青岛市房地产市场平稳健康发展，化解房企风险。8条新政包括：优化开发用地土地规划政策；满足房企合理融资需求；拓宽商品房保障房转化通道；金融支持住房租赁市场发展；提高预售资金精细化管理水平；鼓励盘活存量商办类用房；改进预售许可办理流程；推动房地产企业转型升级。无独有偶，3月19日，广州也就《商品房项目概况及预售许可优化审批实施方案（试行）》（修订征求意见稿）（简称《意见稿》）公开征求民意，拟优化商品房预售审批，未来或取消“首期住宅不超建设总量一半”的限制，而且有望删除“商品房预售申请的最低申报规模应为独立楼栋，不得分层、分单元办理预售许可”的现行要求。此外，海南省五指山市放松限购、限售政策，商品住房面向全省户籍居民销售，限售年限调至2年，同时，多孩家庭可多购一套；吉林省吉林市拟延长住房公积金贷款期限、提高住房公积金贷款额度、优化住房公积金购房提取政策等；宜宾调整优化公积金政策，允许“先提后贷”。点评：为了拉动内需，今年各地政府持续出台针对刚需、改善性住房需求的支持政策，并对现有限购限贷政策进行优化，为行业未来发展注入活力。这里要重点谈下广州新出的《意见稿》。对比现行方案，《意见稿》删除了“商品房预售申请的最低申报规模应为独立楼栋，不得分层、分单元办理预售许可”的表述。以前，房地产开发企业必须全部楼栋均已达到预售法定条件，才能整体提出项目概况和预售申请，其缺点是不利于资金回笼流转。如今，随着楼市的全面松绑，广州也对具备独立使用功能的单独楼栋、塔楼和裙楼分别申报项目概况和预售许可，同时明确商品房项在竣工验收后，首次确权登记前的阶段，可参照预售模式执行。此举不仅填补了当前销售模式模糊的政策空白，更有利于开发商资尽快回笼资金，缓解自身的资金压力。 商品房销售持续筑底 但部分城市二手房已有暖意3月18日，国家统计局公布了今年1—2月份全国房地产市场基本情况。从销售情况看，全国新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%；新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。从价格来看，2月份，70个大中城市各线城市的商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄，同比继续下降。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%。点评：从数据上看，商品房整体销售难言乐观。但明源君也看到一些积极变化。比如从3月份开始，部分城市的二手房成交量开始回暖。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第10周（3.4-3.10），重点10城二手住宅成交量为14463套，环比上涨11.23%。第11周（3.11-3.17），重点10城二手住宅成交量为16463套，环比上涨13.83%。其中，杭州在官宣二手房全面取消限购后，二手房成交1623套，环比上涨32.82%，达年内新高；郑州涨幅紧随其后，二手住宅成交2011套，环比上涨31.96%，修复局势较为明朗。这无疑是个利好信号，基于一二手房联动效应，只有二手房活跃度率先修复，置换新房等需求才能充分释放。 住建部再提“向电动汽车行业学习” 下功夫在住房领域创造一个新赛道近日，在中国电动汽车百人会论坛上，住建部副部长秦海翔围绕推动跨界协同，为人民群众美好生活造好车、建好房谈了一些看法。秦海翔说，这些年，中国汽车行业以创新驱动发展，成功开辟新赛道。汽车行业打造电动汽车的很多思路和做法值得我们住建行业学习和借鉴。第一，在技术标准上追求绿色、低碳、智能、安全。不同类型、不同价格有不同的好汽车。同样，不同面积、不同价位也有不同的好房子”，好房子应当是绿色的、低碳的、智能的、安全的，让人民群众住的健康、住的方便、成本低又安心、放心。第二，在设计理念上，要坚持“一平方米”的理念。好汽车、好房子都追求空间的合理化、最优化利用，如果设计不合理，大而不当是浪费，但小而不精也不能满足日常实用功能，老百姓不舒心就是因小失大，所以要强调，好房子要从人民群众的居住生活需要出发，秉持精细做好每一平方米的理念，把每一平方米都精心设计好，让每一平方米都物尽其用。第三，在发展方向上要倡导高质量、新科技、好服务。现代社会无论是汽车还是住房，拼的是高质量、新科技、好服务，企业只有抓住机遇转型发展、不断创新，研发好材料、好设备、好产品，为群众造好车、建好房、提供好服务，企业才能有市场、有发展、有未来。点评：去年这个时候，住建部部长倪虹也曾就“学习借鉴汽车产业、为人民群众建好房子”谈了自己的几点想法，包括：在设计上要像智能汽车一样，以科技赋能住宅；在建造上，要像造汽车一样造房子；在使用上，要像汽车一样建立房屋的体检和保险制度；在服务上，要像汽车4S店一样搞好物业服务。此番住建部再次强调向电动汽车行业学习，本质上还是希望能够加快构建房地产发展新模式，破解房地产发展难题。也就是说，谁能为群众建设好房子和提供好服务，谁就会有市场和发展。所以，房企必须尽快走出惯性思维，把房地产当成“制造业”来经营，踏踏实实通过自己的劳动赚小钱、赚辛苦钱。其次是把产品至上、服务至上的理念深入到公司的每一个毛细血管，让所有员工对质量和服务有共同的认识。 央企发声 今年房地产市场可能会前低后高进入3月，多家上市房企陆续发布2023年财报，并召开业绩会。谈及对今年房地产市场的预判，招商蛇口管理层指出，今年的市场可能会前低后高。随着政策持续的发力，累积的需求有望释放，下半年会有比上半年更好的机会。保利置业更为谨慎，其管理层指出，现在2024年面临的市场形势是更加的严峻”，预计今年大概率还是持续筑底。房地产的市场供求关系已经发生了重大的变化，之前的’三高’模式已被彻底打破，地产行业正在处于一个新旧模式的转换期。龙湖集团相对中立，其管理层表示，随着利好政策不断释放落地，行业经过一个阶段性的周期调整，市场回暖值得期待。点评：从销售情况看，市场依然严峻，房企仍面临较大的资金压力。所以，无论后续走势如何，房企的当务之急，是高度谨慎，保证财务安全。一是投资聚焦。比如招商蛇口将2020年之前的城市选择归纳为1.0版本，布局超过70个城市；今年起招商蛇口将执行3.0版本，明确聚焦核心10城。二是优化流程，压缩流转周期。比如某房企会要求项目团队拆解网签网备、按揭回款、解冻等工作，并不断优化形成符合当地的工作流程图。主要包括：营销聚焦保签约、保资料，财务聚焦保审批、保放款，工程聚焦保进度，开发聚焦保网签和解冻。三是以销定产，确保资金效益最大化。在每个假期销售黄金节点，项目总要牵头联动工程、营销提前铺排好供货计划，做到及时供货，抢占市场份额和银行按揭额度，助力回款和解冻。 传12家银行为万科筹资最高800亿元 兴业银行已放款14亿3月19日，市场消息显示，万科仍在为最多800亿元人民币银团贷款与工行为首的银行进行初步谈判。据悉，万科已向潜在贷款人分享购物中心等主要商业项目名单及其收入来源信息，以获得新的信贷额度。消息称，贷款人正在尽可能审查高价值资产，同时保险公司债权人在同意延长债务期限前已要求万科提供更多抵押品。分析师估计，万科未抵押商业房地产价值为770亿至900亿元，意味着若银行以50%贷款价值比放贷，万科将可获得高达450亿元的资金。同日，万科发布了一份关于子公司申请银行贷款并提供对外担保的公告。根据公告，万科的两家子公司，上海中区地产有限公司和上海万科企业有限公司，已向兴业银行深圳分行申请了一笔总额为14亿元的贷款，贷款期限为14年。这两家子公司将作为连带责任方共同承担这笔贷款。该笔贷款的用途主要是偿还存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。万科董事会认为，此次担保风险可控，且不会损害公司及股东的利益。点评：最近一段时间，业内都在谈论一个问题：万科到底能不能撑过去？实际上，房地产目前的问题，已经不是单个暴雷房企的问题，而是由于市场持续低迷，各大房企都面临着销售回款严重不足，难以覆盖到期债务。所以，除有效控制房企风险外，政府还应该出台更强劲更优针对性的房地产利好政策，帮助房地产市场加速恢复元气，这样才能更有效地解决民营房企的困境。中国30余家房企项目入围房地产融资“白名单”近日，有媒体报道，中国房地产融资“白名单”制度迎来加速扩容期，超过30家房地产企业的项目成功入围。在多方共同努力下，城市房地产融资协调机制迅速落地并显现成效，使得房地产项目的“白名单”不断扩大。据不完全统计，截至3月19日，包括金科股份、碧桂园、奥园集团在内的30余家房地产公司的项目已经成功进入“白名单”。这一变化为一些急需资金支持的项目提供了缓解。随着“成熟一批，推出一批”的策略逐渐成为常态，业内人士普遍预计，房地产项目的“白名单”将会进一步扩容。对于已经进入“白名单”的房地产项目来说，这是一个积极融资、全力保障项目交付的重要契机。业界认为，这将有助于促进房地产市场的平稳和健康发展。点评：之前明源君提到，城市融资协调机制的核心是为了支持房地产在建项目顺利交付，而不是救助房企于水火。所以，即便有白名单的帮助，房企也要做好最坏打算，除了狠抓回款、以销定产，以收定支、控制存货等传统套路外，还要创新做好现金流的管理和铺排。资讯来源：明源地产研究院、观点地产、克而瑞地产研究、上海证劵报等点击下图，了解详情
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